第153章 推演

兴致盎然，“哈哈，没想到兄弟你对我还挺有信心。没问题。”

    张晨道：“顺池开始扩张的时候，您准备怎么做？”

    孙洪彬智珠在握的道：“当然是全线拿地，瞅准一个地区市场，快速在这个市场待开发的地段拿地，然后借助贷款和融资，进行开发，快速进入销售回款阶段，这个阶段我有信心能做到10个月以内。实际上，我之前开发的项目，周转速度是7个月。”

    张晨笑笑，“好，就按您说的，那你准备拿多少地？比如这时候你手中有20个亿的现金，其中融资部分是15个亿，而融资成本大概是13%。你准备怎么拿地？”

    孙洪彬沉吟了一下，“我会拿出15个亿以上的资金铺开拿地，只要我的周转率足够快，10个月以内完成一个项目周期，我的融资成本就会从13%降低到10%。”

    张晨点头，“好，这时问题来了，如果这个时候，国家突然改变了政策，因为房价上涨过快，打压地产，不给你贷款，同时，老百姓因为大家都在唱衰地产，持币待购，你的房子突然间卖不出去，你怎么办？”

    孙洪彬一愣，“这种可能性很小，但既然是推演，到时候我会寻求上市。我相信老百姓的购房需求始终是有的，政府压制不住，最多一年，就又会买房。通过上市，只要让我撑过这一年，相信房价会飙升，我的拿地成本低，到时候会大赚。”

    张晨追问：“如果a股上市不成功呢？要知道，现在虽然上市简单，但国家对证券市场的监管也越来越严。尤其到了调控地产的程度，我相信证监会也不会批准你的上市请求。”

    孙洪彬把自己带入到这个情境中，面色稍显沉重，“如果国内上市不成，我们就寻求海外上市，比如香港。”

    张晨继续追问，“你的盈利率如此之低，负债率如此之高，香港股市监管比大陆还要严格，审计繁琐，如果也没成呢？这个可是大概率事件。”

    孙洪彬沉默无语，“如果这样，还会有其他融资渠道，最多引入股权投资也能解决。”

    张晨晒笑道：“彬哥，墙倒众人推，树倒猢狲散。只要你稍露败相，到时候，找你要钱的不只是供应商和土建方，还有银行、政府、你的其他融资渠道等等。我怕到时候你连后续的土地出让金都拿不出来。”

    “房地产是资金密集型的产业，玩的就是现金流，但刚刚你说的模式，对现金流的风险太大了。只要政策、市场、融资成本等几个外部因素凑到一起，现金流断裂就是必然！”

    “当你现金流断裂的时候，还指望别人来救，那可是太天真了。毕竟，这世上最不缺的就是锦上添花，最缺的就是雪中送炭。在创业初期，这种模式的确风险不大，因为盘子小，资金缺口不会太严重。但等到进军全国，可能你的资金缺口就会从几千万变成几个亿，几个亿变成几十亿，几十亿的资金缺口，你怎么补？”

    “现金流是企业的命脉，对房地产企业更是如此。高周转、高效率是没错的。但一定是要保证现金流的健康，但你刚刚给顺池定下的运营模式，完全忽略了现金流风险，盲目扩张。到最后必然落得身死国灭的下场。”

    孙洪彬听的冷汗涔涔而下，但突然摇摇头道：“不可能，你刻意忽略了我们的调头能力。如果外部条件产生变化，作为企业不可能没有感知，完全可以提前布局规避风险。”

    张晨悠然道：“是的，但你刚刚所谓的高周转让企业丧失了调头能力。而且，咱们预设的条件，是你已经称霸滨城市场，开始走向全国。有了一定的体量，就更难调头了。”

    “彬哥，刚刚你好心提醒了我，我投桃报李，真不是吓您。您想在地产界称王，手段应当王霸向佐。一味霸道，我怕你会重蹈西楚霸王之覆辙啊。”